恢复节奏新疆配资公司，再次被打乱
这一次，不是内生的问题恶化，而是外部变局叠加进来，令本就疲弱的楼市更难找到“止跌回稳”的着力点。中美之间新一轮关税博弈还在发酵，直接拖累出口与就业，也间接冲击了国内房地产市场的销售预期与信心恢复。
高盛近期全面下调了对中国房地产的预测，强调本轮调整更多是节奏上的“波折”，而非趋势性的“逆转”。但他们也明确指出，这轮调整的复杂性、高库存背景下的脆弱性，以及宏观政策空间受限的现实，使得市场修复所需的时间和条件，远比上一轮周期更困难。
恢复窗口可能到2027年
高盛预计，2025至2026年，全国房地产总销售面积将同比下降8%和6%，销售金额下降13%和8%。新房市场方面，平均售价预计分别下调5%和3%，直到2027年才有望止跌企稳。二手房市场受到的冲击更大，预计成交面积两年合计下降13%，均价降幅达到7%和4%。
过去一年来，政策层面曾通过“保交楼”等手段对冲风险，但这类措施的边际效应正在递减。再叠加出口导向城市的就业预期恶化、居民购房意愿走弱，房地产开发投资（FAI）也被同步下调至2025至2027年三年连续下降，年均降幅在13%~15%之间。
沿海城市成重灾区
从区域分布来看，最先受到冲击的是珠三角、长三角等外向型经济体核心城市。
深圳、东莞、宁波、苏州等地的新房日均成交量自4月初关税调整以来迅速下降，部分城市降幅达到30%以上，远高于全国平均水平。高盛通过对60个样本城市的分析发现，出口依赖程度、人口增长速度与库存周期三项指标，成为决定市场冷热分化的主因。
其中，长三角表现出较强韧性，部分西部城市也因内需驱动和人口流入保持稳定；而典型的三四线城市则面临高库存、低去化和信心不足的三重难题。
二手房价差拉大
和新房相比，二手房市场显得更加脆弱。挂牌价与买家出价之间的差距拉大，成交周期延长，交易意愿明显走低。大量业主因资金压力集中放盘，使得整体房源质量下降，价格承压。
过去三年二手房活跃度提升的逻辑“换房升级”与“投资投机”动因正在消失，新增挂牌更偏向“流动性套现”，但买方观望氛围浓厚。高盛预计，2025至2026年二手房卖得会更慢，跌价幅度可能比新房更大。
不过，在一线核心区域，新房产品的设计、装修、社区配套代际升级，正在逐步拉开与二手房的差距。高盛指出，这种“产品非对称”趋势，将令部分高端新房项目在当前行情中逆势走强，成为定价更具韧性的“孤岛”。
投资逻辑变化
不同于2018年那轮下行周期，本轮房地产调整的背后出现了显著的结构变化：央企与地方融资平台（LGFV）逐渐取代民营开发商，成为主导市场的新一极力量。
高盛披露，自2023年以来，其覆盖的“买入评级”房企中，有超过60%的新增土地集中于前十位一线或强二线城市，土地投资总额远超同行。这些企业普遍具备更高的土地质量、更稳健的资金链，以及更强的项目操盘能力。
相比之下，部分民营房企由于资金持续紧张，土地投资意愿低、库存周转慢，预计在未来两至三年内将面临销售占比持续下降、利润率压缩和估值收缩的“三重挤压”。
央企韧性强于民企
在行业整体销售与价格预期下行的背景下，高盛也对旗下覆盖的房企盈利预测进行了全面调整：
核心每股盈利（EPS）预测下调4%~6%；
净资产估值（NAV）目标价平均下调2%~3%；
国企预计未来三年合同销售额保持稳定，而民营房企则将同比下降约30%。
换句话说，国企阵营有望维持年均10%左右的EPS增长，而多数民营房企或将在2027年前持续承压。
本轮周期“难解”
和上一轮2018年的贸易摩擦周期相比，当前楼市面临的恢复条件明显更差。彼时市场库存低、调控空间大，而如今：
1. 全国80城市的平均库存周期超过20个月，远高于2018年的10个月；
2. 利率、首付比例等传统刺激工具已大幅消耗，政策空间极其有限；
3. 民间信心恢复难度显著提高，购房者更趋理性，市场节奏更为缓慢。
这意味着，哪怕外部冲击缓解，房地产的“主动修复力”也远不如过去，政策托底虽仍有空间，但带动全面反弹的概率极低。
尾：
这轮调整的节奏或许漫长，但不是无解。短期市场的起伏已经不足以支撑粗放式扩张与“全员高杠杆”的模式，结构性转向与长期稳健将成为主旋律。
那些聚焦核心城市、拥有高质量土储、资金链稳健的开发商，将更早触及修复窗口。而那些库存老化、债务高企、依赖外部输血的企业，则可能被迫在这个周期中被边缘化甚至淘汰。
房地产的黄金时代已过去，但真正的分化时代才刚刚开始。
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